Je wilt je restaurant verkopen, maar de zaak draait ondertussen gewoon door. Personeel heeft vragen, leveranciers moeten worden betaald en gasten mogen niets merken van het verkooptraject. Tegelijk moet je cijfers verzamelen, de onderneming presenteren, kandidaten beoordelen en onderhandelen over de voorwaarden.
Ook bij de aankoop van een horecazaak komt er veel tegelijk op je af. Een aantrekkelijke omzet en een mooi terras zeggen nog weinig over de huurvoorwaarden, vergunningen, inventaris, goodwill en investeringen die na de overname nodig zijn.
Een horeca makelaar begeleidt dit proces vanuit kennis van horeca, bedrijfsovernames en horecavastgoed. In dit artikel lees je wat een horeca makelaar doet, welke voordelen begeleiding kan bieden en wanneer het verstandig is om ondersteuning in te schakelen.
Wat doet een horeca makelaar?
Een horeca makelaar begeleidt ondernemers bij het kopen, verkopen of verhuren van een horecazaak. Daarbij kan het gaan om de exploitatie, het bedrijfspand of een combinatie daarvan.
De werkzaamheden verschillen per opdracht. Bij de verkoop kan een horeca makelaar helpen met de voorbereiding, positionering, presentatie, zoektocht naar kopers, bezichtigingen en onderhandelingen. Bij aankoop ligt de nadruk juist op het vinden en beoordelen van geschikte ondernemingen en locaties.
Een horeca overname bestaat bovendien uit meerdere onderdelen. Denk aan de onderneming, inventaris, goodwill, huurovereenkomst, vergunningen, personeel en lopende afspraken. De horeca makelaar bewaakt de samenhang en schakelt waar nodig andere deskundigen in, zoals een accountant, jurist of financieringsadviseur.
Een realistisch beeld van de waarde
De vraagprijs van een horecazaak wordt niet alleen bepaald door de omzet. Ook resultaten, inventaris, goodwill, locatie, huurvoorwaarden en toekomstige investeringen spelen mee.
Voor verkopers is een te hoge vraagprijs verleidelijk. Je wilt immers een goede opbrengst voor wat je hebt opgebouwd. Een onrealistische vraagprijs kan er echter voor zorgen dat serieuze kandidaten afhaken en de zaak onnodig lang te koop staat.
Een te lage prijs is uiteraard evenmin wenselijk. Een horeca makelaar helpt om de onderneming vanuit meerdere perspectieven te bekijken en een passende positionering te kiezen. Wanneer een formele waardering nodig is, kan aanvullend een deskundige taxatie worden uitgevoerd.
Meer informatie hierover vind je op Horeca taxaties.
De onderneming verkoopklaar presenteren
Een koper wil meer zien dan een paar foto’s, een omzetindicatie en een opsomming van de inventaris. Hij wil begrijpen wat hij precies overneemt en waarop de vraagprijs is gebaseerd.
Daarom moet de informatie over de onderneming duidelijk worden verzameld. Denk aan financiële resultaten, personeelsgegevens, huurafspraken, vergunningen, inventaris, het concept en de reden van verkoop.
Deze informatie kan worden verwerkt in een verkoopmemorandum. KVK adviseert verkopers om hierin onder andere het bedrijfsprofiel, de financiële situatie, de organisatiestructuur en de reden van verkoop vast te leggen. Omdat het document vertrouwelijke informatie bevat, wordt het doorgaans pas met serieuze kandidaten gedeeld nadat afspraken over geheimhouding zijn gemaakt. Lees meer bij KVK over het informeren van een koper.
Een horeca makelaar helpt om de onderneming aantrekkelijk te presenteren zonder belangrijke risico’s of aandachtspunten te verbergen. Dat voorkomt dat een koper tijdens een later onderzoek wordt verrast door informatie die eerder gedeeld had moeten worden.
Toegang tot potentiële kopers en verkopers
Een horecazaak online aanbieden kan reacties opleveren, maar niet iedere geïnteresseerde is daadwerkelijk in staat om de onderneming over te nemen.
Sommige kandidaten zijn nog volledig aan het oriënteren. Anderen hebben geen financiering, onvoldoende ervaring of een concept dat niet bij de locatie past. Het behandelen van al die reacties kost tijd en kan de vertrouwelijkheid van het verkooptraject onder druk zetten.
Een horeca makelaar kan kandidaten vooraf beter beoordelen. Daarbij wordt bijvoorbeeld gekeken naar hun wensen, ervaring, financiële mogelijkheden en planning.
Ook kan een relevant netwerk helpen om partijen te bereiken die niet dagelijks op openbare aanbodwebsites zoeken. Dat is vooral waardevol wanneer je de verkoop nog niet breed bekend wilt maken.
Voor begeleiding bij de verkoop lees je meer op Horeca verkoop. Zoek je juist een passende zaak of locatie, bekijk dan Horeca aankoop.
Een onafhankelijke positie tijdens onderhandelingen
De verkoop van een horecazaak is vaak persoonlijk. Je hebt jaren aan de onderneming gewerkt en hebt mogelijk een sterke band met het personeel, de gasten en de locatie.
Een koper kijkt anders naar dezelfde zaak. Hij ziet investeringen, risico’s en onderdelen waarop hij wil onderhandelen. Daardoor kunnen gesprekken over de prijs, inventaris of overdrachtsvoorwaarden al snel gevoelig worden.
Een horeca makelaar kan afstand bewaren en de onderhandelingen zakelijk voeren. Het gaat daarbij niet alleen om de uiteindelijke koopsom. Ook de betalingsvoorwaarden, overdrachtsdatum, inventarislijst, ontbindende voorwaarden en eventuele begeleiding na de overdracht kunnen onderdeel zijn van de afspraak.
KVK adviseert ondernemers om vooraf te bepalen wie de onderhandelingen voert. Dat kan de verkoper zelf zijn, een adviseur of een combinatie daarvan. Lees meer over onderhandelen bij bedrijfsverkoop.
Controle van de onderdelen rond de overname
Een goede horecalocatie maakt een onderneming nog niet automatisch tot een goede aankoop. De koper moet controleren of de informatie van de verkoper klopt en welke verplichtingen worden overgenomen.
Bij een boekenonderzoek, ook wel due diligence genoemd, worden bijvoorbeeld cijfers, contracten, personeel, schulden, vergunningen en andere bedrijfsinformatie onderzocht. Ondernemersplein benoemt daarnaast expliciet dat een koper moet controleren of een huurcontract kan worden overgenomen en welke vergunningen bij de onderneming horen. Bekijk het stappenplan voor een bedrijfsovername.
De horeca makelaar voert niet automatisch ieder financieel of juridisch onderzoek zelf uit. Wel kan deze signaleren welke onderwerpen aandacht vragen, documenten verzamelen en het traject met andere adviseurs coördineren.
Bij horeca verdienen vooral de huurovereenkomst en vergunningen extra aandacht. Een vergunning gaat niet altijd automatisch over op de koper en een nieuw concept moet op de locatie zijn toegestaan.
Lees daarom ook Horecavergunning overnemen: zo werkt het echt en Huurcontract horecapand controleren.
Je houdt meer tijd over voor je onderneming
Een verkooptraject loopt vaak maanden naast de normale bedrijfsvoering. Ondertussen moet je telefoontjes beantwoorden, documenten aanleveren, bezichtigingen plannen en reageren op vragen van kandidaten.
Dat kan ten koste gaan van de aandacht voor de zaak. Juist tijdens een verkoop is het belangrijk dat de resultaten, kwaliteit en personele bezetting niet verslechteren.
Door een deel van het traject uit handen te geven, kun je je blijven richten op de onderneming. De horeca makelaar onderhoudt het contact met kandidaten, plant gesprekken en bewaakt welke informatie met wie is gedeeld.
Ook voor kopers kan begeleiding tijd besparen. Je hoeft niet ieder aangeboden bedrijf volledig zelf te onderzoeken wanneer al vroeg blijkt dat de locatie, prijs of huurvoorwaarden niet bij je plannen passen.
Begeleiding tot aan de overdracht
Een mondeling akkoord betekent nog niet dat de verkoop is afgerond. Na overeenstemming over de hoofdlijnen volgen vaak nog het boekenonderzoek, afspraken met de verhuurder, financiering en het opstellen van de definitieve overeenkomsten.
Tijdens deze fase kunnen eerdere afspraken veranderen. Een onderzoek kan nieuwe risico’s laten zien, de verhuurder kan voorwaarden stellen of de vergunningaanvraag kan meer tijd vragen dan verwacht.
Een horeca makelaar bewaakt de planning en houdt overzicht over de verschillende betrokken partijen. Daarbij moet wel duidelijk zijn wie waarvoor verantwoordelijk is. Juridische overeenkomsten laat je bij voorkeur controleren of opstellen door een jurist. Financiële en fiscale onderwerpen horen bij een accountant, fiscalist of financieringsadviseur.
De meerwaarde van de horeca makelaar zit vooral in het verbinden van deze onderdelen en het voorkomen dat een belangrijk onderwerp tussen verschillende adviseurs blijft liggen.
Wanneer is een horeca makelaar vooral waardevol?
Begeleiding is vooral interessant wanneer je weinig ervaring hebt met bedrijfsovernames, wanneer er meerdere gegadigden zijn of wanneer de transactie uit veel verschillende onderdelen bestaat.
Ook vertrouwelijkheid kan een belangrijke reden zijn. Misschien wil je nog niet dat personeel, leveranciers en gasten weten dat de zaak mogelijk wordt verkocht.
Bij aankoop kan ondersteuning waardevol zijn wanneer je twijfelt over de vraagprijs, huurvoorwaarden, mogelijkheden van het pand of haalbaarheid van het concept. Een enthousiaste eerste indruk is begrijpelijk, maar mag belangrijke risico’s niet overschaduwen.
Waar moet je op letten bij het kiezen van een horeca makelaar?
Vraag vooraf welke werkzaamheden binnen de opdracht vallen. Niet iedere makelaar biedt dezelfde dienstverlening en ook de kostenstructuur kan verschillen.
Bespreek onder andere hoe de waarde wordt bepaald, hoe de onderneming wordt gepresenteerd, via welke kanalen kandidaten worden gezocht en wie bezichtigingen en onderhandelingen begeleidt.
Vraag ook welke werkzaamheden apart worden berekend en wanneer externe deskundigen nodig zijn. Zo voorkom je dat tijdens het traject onduidelijkheid ontstaat over kosten en verantwoordelijkheden.
Meer hierover lees je in Wat zijn de kosten van een horeca makelaar?.
Levert een horeca makelaar altijd een hogere verkoopprijs op?
Een horeca makelaar kan geen bepaalde verkoopprijs of succesvolle transactie garanderen. De uiteindelijke uitkomst blijft afhankelijk van de onderneming, financiële prestaties, marktvraag, huurvoorwaarden en onderhandelingspositie.
De meerwaarde zit vooral in een realistische voorbereiding, professionele presentatie, selectie van kandidaten en begeleiding van het proces. Dat kan de kans vergroten dat een passende partij wordt gevonden en dat de transactie niet op een laat moment vastloopt.
Het doel is dus niet alleen om de hoogste prijs te noemen. Het gaat om een verkoop of aankoop die financieel haalbaar is en waarvan de afspraken ook daadwerkelijk kunnen worden uitgevoerd.
Conclusie
Een horeca makelaar begeleidt meer dan alleen de zoektocht naar een koper of horecazaak. De werkzaamheden kunnen lopen van waardebepaling en presentatie tot kandidaatselectie, onderhandelingen en coördinatie van de overdracht.
Voor verkopers kan dat rust, structuur en vertrouwelijkheid bieden. Kopers krijgen ondersteuning bij het beoordelen van de onderneming, locatie, huurafspraken en risico’s.
De belangrijkste meerwaarde ontstaat wanneer alle onderdelen van de transactie goed op elkaar worden afgestemd. Een aantrekkelijke onderneming, passende prijs en geïnteresseerde koper zijn belangrijk, maar ook de huurovereenkomst, vergunningen en overdrachtsvoorwaarden moeten kloppen.