Je wilt een restaurant verkopen en spreekt een makelaar die veel ervaring heeft met bedrijfspanden. Die kan het pand beoordelen, op de markt brengen en onderhandelen over de prijs. Maar wat gebeurt er met de inventaris, goodwill, huurovereenkomst, vergunningen en lopende onderneming?
Daar ligt het belangrijkste verschil tussen een reguliere makelaar en een horeca makelaar. Het gaat niet alleen om het soort pand dat wordt verkocht of verhuurd, maar vooral om de onderdelen die bij de transactie horen.
In dit artikel lees je wat beide makelaars doen, waar hun werkzaamheden elkaar overlappen en wanneer specialistische kennis van horeca belangrijk wordt.
Wat doet een reguliere makelaar?
De term reguliere makelaar is behoorlijk breed. Het kan gaan om een woningmakelaar, maar ook om een bedrijfsmakelaar die gespecialiseerd is in commercieel vastgoed.
Een bedrijfsmakelaar begeleidt ondernemers en vastgoedeigenaren bij de aankoop, verkoop, huur of verhuur van bijvoorbeeld winkels, kantoren, bedrijfsruimten en horecapanden. De nadruk ligt daarbij meestal op het vastgoed zelf.
Denk aan de ligging, oppervlakte, bouwkundige staat, bestemming, huurwaarde, verkoopwaarde en contractuele afspraken rond het pand.
Dat betekent niet dat een bedrijfsmakelaar niets van horeca weet. NVM Business benoemt horeca nadrukkelijk als onderdeel van commercieel vastgoed. Sommige bedrijfsmakelaars hebben dan ook ruime ervaring met horecapanden.
Meer informatie over commercieel vastgoed vind je bij NVM Business.
Wat doet een horeca makelaar?
Een horeca makelaar richt zich specifiek op horecabedrijven en horecalocaties. Naast het vastgoed wordt gekeken naar de onderneming die vanuit het pand wordt geëxploiteerd.
Bij de verkoop van een bestaande horecazaak kan het bijvoorbeeld gaan om de inventaris, goodwill, handelsnaam, omzet, huurpositie, vergunningen, personeel en lopende afspraken.
De horeca makelaar beoordeelt dus niet alleen of het pand aantrekkelijk is, maar ook wat de koper precies overneemt en welke onderdelen nodig zijn om de onderneming voort te zetten.
Bij aankoop wordt daarnaast gekeken of het concept van de koper past bij de locatie, huurovereenkomst en mogelijkheden van het pand. Een restaurant, lunchroom en café stellen immers andere eisen aan een locatie.
Het belangrijkste verschil zit in de transactie
Bij een leeg horecapand draait de transactie voornamelijk om vastgoed. Er is geen lopende onderneming, geen bestaande omzet en meestal geen goodwill die moet worden overgenomen.
Bij een bestaande horecazaak ligt dat anders. Dan kunnen meerdere onderdelen tegelijkertijd worden verkocht of overgedragen.
Denk aan het recht om het pand te gebruiken, de bedrijfsinventaris, opgebouwde naamsbekendheid, reserveringen, leveranciersafspraken, personeel en de feitelijke exploitatie.
KVK benadrukt bij bedrijfsovernames dat een koper goed moet bepalen wat wel en niet wordt overgenomen. Daarbij worden onder andere de bedrijfsruimte, vergunningen, goodwill en lopende contracten genoemd. Lees meer bij KVK over het overnemen van een bedrijf.
Juist wanneer meerdere onderdelen samenkomen, kan specialistische horecakennis belangrijk worden.
Verschil tussen het pand en de exploitatie
Het pand en de horecaonderneming zijn niet automatisch hetzelfde bezit.
Een ondernemer kan eigenaar zijn van zowel het horecapand als de exploitatie. Het is ook mogelijk dat de ondernemer het pand huurt en alleen de onderneming verkoopt. In dat geval moet de koper niet alleen overeenstemming bereiken over de overnamesom, maar ook het gebruik van het pand regelen.
Dat kan bijvoorbeeld door een nieuwe huurovereenkomst of door overname van het bestaande huurcontract. Bij een indeplaatsstelling neemt de nieuwe ondernemer de positie van de huidige huurder over. Hiervoor gelden voorwaarden en de verhuurder speelt daarbij een belangrijke rol.
Meer hierover lees je in Huurcontract horecapand controleren.
Een horeca makelaar kijkt daarom niet alleen naar de waarde van de zaak, maar ook naar de vraag of de koper de exploitatie op deze locatie daadwerkelijk kan voortzetten.
Goodwill en inventaris vragen om een andere beoordeling
Een reguliere vastgoedwaardering richt zich op de waarde van het onroerend goed. Bij de verkoop van een horecazaak spelen daarnaast inventaris en goodwill een rol.
Inventaris bestaat bijvoorbeeld uit keukenapparatuur, meubilair, koelingen, verlichting en kassasystemen. De oorspronkelijke aanschafwaarde zegt niet automatisch wat deze zaken op het moment van verkoop nog waard zijn.
Goodwill is minder tastbaar. Het kan samenhangen met de reputatie, vaste gasten, locatie, omzetcapaciteit, naamsbekendheid en winstgevendheid van de onderneming.
Een hoge omzet betekent daarbij niet automatisch dat sprake is van veel goodwill. Ook kosten, personeelsbezetting, afhankelijkheid van de eigenaar en toekomstige investeringen moeten worden meegewogen.
Een horeca makelaar kan helpen om deze onderdelen van elkaar te onderscheiden en de vraagprijs logisch op te bouwen. Wanneer een formele waardering nodig is, kan daarnaast een gespecialiseerde taxatie of bedrijfswaardering worden uitgevoerd.
Lees meer over de mogelijkheden op Horeca taxaties.
Vergunningen gaan niet vanzelfsprekend mee
Bij de aankoop van een horecazaak wordt soms aangenomen dat de bestaande vergunningen automatisch door de nieuwe eigenaar kunnen worden gebruikt. Dat is niet altijd het geval.
Welke vergunningen nodig zijn en wat er bij een overname opnieuw moet worden aangevraagd, verschilt per gemeente en situatie. Ook de ondernemingsvorm, leidinggevenden, alcoholverstrekking en het concept kunnen invloed hebben.
Daarnaast moet het beoogde gebruik passen binnen het omgevingsplan. Ondernemersplein adviseert horecaondernemers om bij een nieuwe locatie te controleren of het bedrijf binnen het gemeentelijke omgevingsplan past en welke vergunningen nodig zijn.
Een horeca makelaar vervangt de gemeente of vergunningenadviseur niet, maar kan wel vroeg signaleren welke onderdelen onderzocht moeten worden.
Lees ook Horecavergunning overnemen: hoe werkt het precies? en Omgevingsplan horeca controleren.
Een ander netwerk van potentiële kopers
Een leeg bedrijfspand kan interessant zijn voor verschillende ondernemers, beleggers of ontwikkelaars. Een draaiende horecazaak vraagt meestal om een specifiekere koper.
Die koper moet niet alleen de overname kunnen financieren, maar ook interesse hebben in het concept, de locatie en de dagelijkse exploitatie. Soms is ervaring in de horeca wenselijk of zelfs noodzakelijk om de plannen haalbaar te maken.
Een horeca makelaar beschikt doorgaans over een netwerk binnen de horecasector. Daardoor kunnen ook ondernemers worden bereikt die niet uitsluitend op algemene vastgoedsites zoeken.
Daarnaast kan een eerste selectie plaatsvinden voordat vertrouwelijke informatie wordt gedeeld. Dat is belangrijk wanneer personeel, leveranciers of gasten nog niet mogen weten dat de zaak mogelijk wordt verkocht.
Verschil bij bezichtigingen en onderhandelingen
Bij een bezichtiging van een leeg pand ligt de nadruk vooral op de ruimte, indeling, installaties, staat van onderhoud en gebruiksmogelijkheden.
Bij een bestaande horecazaak komen daar andere vragen bij. Hoe functioneert de keuken? Welke inventaris blijft achter? Hoe is de omzet opgebouwd? Welke investeringen zijn binnenkort nodig? Welke personeelsleden zijn betrokken en wat zijn de huurvoorwaarden?
Ook tijdens onderhandelingen gaat het om meer dan één bedrag. Partijen moeten afspraken maken over de inventaris, goodwill, voorraad, overdrachtsdatum, huurpositie, ontbindende voorwaarden en eventuele begeleiding na de overdracht.
Een horeca makelaar helpt om die onderdelen in samenhang te bespreken. Voor juridische, fiscale of financiële beoordeling kunnen daarnaast een jurist, accountant of andere specialist nodig zijn.
Wanneer is een reguliere bedrijfsmakelaar voldoende?
Een reguliere bedrijfsmakelaar kan een logische keuze zijn wanneer de opdracht hoofdzakelijk om vastgoed draait.
Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer je een leegstaand horecapand koopt of verkoopt, een beleggingspand zoekt of alleen de huurwaarde van een bedrijfsruimte wilt laten beoordelen.
Ook kan een bedrijfsmakelaar voldoende zijn wanneer deze aantoonbaar veel ervaring heeft met horeca en de opdracht geen overdracht van een lopende onderneming bevat.
De functietitel alleen vertelt daarom niet alles. De ervaring van de makelaar en de inhoud van de opdracht zijn belangrijker.
Wanneer kies je voor een horeca makelaar?
Een horeca makelaar ligt meer voor de hand wanneer je een draaiende horecazaak verkoopt of overneemt en de exploitatie onderdeel is van de transactie.
Dat geldt zeker wanneer goodwill, inventaris, huurafspraken, vergunningen en bedrijfsresultaten samen moeten worden beoordeeld.
Ook bij een vertrouwelijk verkooptraject, een complexe huurpositie of een conceptwijziging kan specialistische begeleiding waardevol zijn.
Wil je je horecazaak verkopen, dan lees je meer over mijn werkwijze op Horeca verkoop. Zoek je juist een onderneming of locatie, bekijk dan Horeca aankoop.
Kunnen beide makelaars samenwerken?
De keuze hoeft niet altijd tussen de ene of de andere makelaar te zijn.
Bij een transactie waarbij zowel het vastgoed als de onderneming wordt verkocht, kunnen verschillende specialisten samenwerken. Een bedrijfsmakelaar kan zich bijvoorbeeld richten op het pand, terwijl een horeca makelaar de exploitatie en bedrijfsovername begeleidt.
Daarnaast kunnen een accountant, jurist, taxateur en vergunningenspecialist betrokken worden. Het belangrijkste is dat vooraf duidelijk is wie welk onderdeel onderzoekt en begeleidt.
Zo voorkom je dat iedereen naar het eigen deel kijkt, maar niemand de samenhang bewaakt.
Waar moet je op letten bij je keuze?
Vraag een makelaar niet alleen hoeveel horecapanden die eerder heeft verkocht. Vraag vooral welke onderdelen van het traject binnen de opdracht vallen.
Bespreek wie de vraagprijs onderbouwt, wie de huurpositie controleert, hoe kandidaten worden geselecteerd en wie de onderhandelingen over inventaris en goodwill voert.
Vraag ook hoe wordt omgegaan met vertrouwelijke bedrijfsinformatie en wanneer andere deskundigen worden ingeschakeld.
De beste keuze is niet automatisch de makelaar met de breedste dienstverlening. Het gaat om de specialist die past bij jouw transactie en duidelijk kan aangeven waar de eigen verantwoordelijkheid begint en eindigt.
Is een horeca makelaar duurder?
Dat hangt af van de opdracht, werkwijze en manier waarop de vergoeding wordt berekend. Een uitgebreid verkooptraject met bedrijfsinformatie, kandidaatselectie en onderhandelingen vraagt meer werk dan alleen het aanbieden van een leeg pand.
Vergelijk daarom niet alleen het tarief. Kijk ook welke werkzaamheden zijn inbegrepen en welke onderdelen apart worden berekend.
Een lage vergoeding kan uiteindelijk minder aantrekkelijk zijn wanneer je veel werkzaamheden zelf moet uitvoeren of aanvullende adviseurs moet inschakelen.
Meer hierover lees je in Wat zijn de kosten van een horeca makelaar?.
Conclusie
Het verschil tussen een horeca makelaar en een reguliere makelaar is minder zwart wit dan het soms wordt voorgesteld. Een ervaren bedrijfsmakelaar kan uitstekend helpen bij de aankoop, verkoop, huur of verhuur van een horecapand.
Zodra ook een lopende onderneming wordt overgedragen, wordt de transactie breder. Dan spelen naast het vastgoed ook goodwill, inventaris, huurovereenkomst, vergunningen en bedrijfsresultaten een rol.
In die situatie kan een horeca makelaar waardevol zijn omdat deze de verschillende onderdelen van de horecatransactie in samenhang bekijkt.
Kijk bij je keuze daarom niet alleen naar de functietitel. Bepaal eerst wat er precies wordt verkocht of gekocht en welke kennis nodig is om dat traject zorgvuldig te begeleiden.