Wie een horecapand gaat huren of verhuren, krijgt vaak te maken met een ROZ-model. Dit model wordt veel gebruikt voor winkels, restaurants, cafés en andere publiek toegankelijke bedrijfsruimtes.
Toch is een ROZ-model geen kant-en-klaar huurcontract dat zonder verdere keuzes kan worden ondertekend. Het is een uitgebreide basis waarin partijen gegevens invullen, opties selecteren en aanvullende afspraken vastleggen.
Juist bij horeca is dat maatwerk belangrijk. Een pand met een professionele keuken, afzuiginstallatie, terras en kostbare verbouwing vraagt om andere afspraken dan een reguliere winkelruimte.
Wat houdt het ROZ-model precies in? Welke documenten horen erbij? En welke onderdelen moeten bij een horecapand extra zorgvuldig worden ingevuld?
Wat is een ROZ-model?
ROZ staat voor Raad voor Onroerende Zaken. Deze organisatie ontwikkelt modellen voor verschillende soorten huurovereenkomsten.
Voor publiek toegankelijke horeca wordt meestal het ROZ-model Winkelruimte gebruikt. Dit model is bedoeld voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek.
Daaronder vallen doorgaans restaurants, cafés, lunchrooms, hotels en andere horecagelegenheden waar gasten direct diensten of producten afnemen.
De actuele documenten zijn te vinden op de website van de Raad voor Onroerende Zaken. Het huidige model Winkelruimte dateert uit 2025.
Uit welke documenten bestaat het ROZ-model?
Wanneer iemand spreekt over “het ROZ-contract”, wordt vaak alleen de huurovereenkomst bedoeld. In werkelijkheid bestaat het model uit meerdere onderdelen.
De huurovereenkomst
In de huurovereenkomst staan de belangrijkste afspraken over het pand en de huur. Denk aan de betrokken partijen, het gehuurde, de huurprijs, looptijd, bestemming en zekerheidsstelling.
Op verschillende plaatsen moeten partijen informatie invullen of een keuze maken.
De algemene bepalingen
De algemene bepalingen bevatten een uitgebreide verzameling aanvullende rechten en verplichtingen. Hierin staan onder andere afspraken over onderhoud, schade, gebreken, verzekeringen, betalingen, controles en oplevering.
Deze bepalingen maken onderdeel uit van de huurovereenkomst wanneer ze op de juiste manier van toepassing worden verklaard en vóór ondertekening aan de huurder zijn verstrekt.
De handleiding
De ROZ publiceert ook een handleiding bij het model. Deze legt uit welke keuzes moeten worden gemaakt en waar aanvullende afspraken nodig kunnen zijn.
De handleiding is geen algemene uitleg van het volledige huurrecht. Partijen moeten zelf beoordelen of het model en de gekozen bepalingen aansluiten op hun situatie.
Bijlagen en aanvullende documenten
Bij een huurovereenkomst kunnen verschillende bijlagen horen, zoals:
• een plattegrond van het gehuurde;
• een proces-verbaal van oplevering;
• een installatielijst;
• een demarcatielijst voor onderhoud;
• het energielabel;
• verbouwingstekeningen;
• afspraken over duurzaamheid;
• een bankgarantie of andere vorm van zekerheid.
Deze documenten maken duidelijk wat precies wordt verhuurd en in welke staat het pand wordt opgeleverd.
Is het ROZ-model geschikt voor horeca?
Het ROZ-model Winkelruimte is in veel gevallen een geschikte basis voor de verhuur van een horecapand. Horeca valt namelijk meestal onder de categorie bedrijfsruimte waarvoor dit model is gemaakt.
Dat betekent echter niet dat iedere bepaling automatisch past.
De ROZ geeft in de eigen handleiding aan dat het om een model gaat dat vanuit de optiek van de verhuurder is opgesteld. Daarnaast is de diversiteit tussen winkel- en horecapanden zo groot dat niet iedere algemene bepaling in iedere situatie toepasbaar hoeft te zijn.
Het model biedt dus een structuur voor de onderhandelingen. Huurder en verhuurder moeten vervolgens bepalen welke keuzes, afwijkingen en aanvullingen nodig zijn.
Waar wordt het maatwerk opgenomen?
Binnen het actuele ROZ-model Winkelruimte 2025 zijn er verschillende plekken waar de specifieke afspraken worden verwerkt.
De considerans
In de considerans kunnen partijen beschrijven waarom zij de overeenkomst aangaan en welke omstandigheden daarbij belangrijk zijn.
Denk bijvoorbeeld aan een geplande verbouwing, de overname van een bestaande horecazaak of de afspraak dat de huur alleen doorgaat wanneer een vergunning wordt verleend.
Een duidelijke considerans kan later helpen bij de uitleg van het contract.
De invulvelden en keuzebepalingen
Het model bevat verschillende onderdelen waarin gegevens moeten worden ingevuld of een keuze moet worden gemaakt.
Alleen een vakje aankruisen is niet altijd voldoende. De gekozen optie moet ook aansluiten op de afspraken en de feitelijke situatie van het pand.
De bijzondere bepalingen
Aanvullingen en afwijkingen worden in het actuele model doorgaans opgenomen onder artikel 18, de bijzondere bepalingen.
Hier kunnen afspraken worden uitgewerkt die niet volledig in de standaardtekst passen. Denk aan een huurvrije periode, voorwaarden rond vergunningen, onderhoud van specifieke installaties of toestemming voor een verbouwing.
De algemene bepalingen zelf worden niet rechtstreeks aangepast. Afwijkingen daarvan worden duidelijk vastgelegd in de bijzondere bepalingen.
De bijlagen
Technische en praktische afspraken kunnen verder worden uitgewerkt in bijlagen. Dit voorkomt dat de hoofdtekst onnodig lang wordt en maakt duidelijk welke tekeningen, lijsten en documenten bij de overeenkomst horen.
Welke onderdelen vragen bij horeca extra aandacht?
Een ROZ-model bevat veel standaardbepalingen, maar bij een horecapand verdienen bepaalde onderwerpen extra aandacht.
1. De bestemming van het pand
In de overeenkomst moet nauwkeurig staan waarvoor het pand wordt gebruikt. Alleen “horeca” opschrijven kan te ruim of juist te beperkt zijn.
Een restaurant met alcoholverkoop, afhaalactiviteiten, bezorging, evenementen en een terras gebruikt het pand anders dan een lunchroom die alleen overdag geopend is.
De omschrijving moet aansluiten op:
• het horecaconcept;
• de vergunningen;
• het omgevingsplan;
• de horecacategorie;
• de openingstijden;
• het gebruik van terras en buitenruimte.
De verhuurder kan toestemming geven voor een bepaald gebruik, maar uiteindelijk bepalen ook de gemeentelijke regels wat op de locatie is toegestaan.
2. Casco of casco plus
Het ROZ-model gaat in beginsel uit van casco verhuur. Bij horeca worden vaak aanvullende voorzieningen mee verhuurd.
Denk aan:
• afzuiging en ventilatie;
• koel- en vriesinstallaties;
• airconditioning;
• krachtstroom;
• een vetafscheider;
• toiletgroepen;
• een lift of goederenlift;
• zonwering en terrasvoorzieningen.
Wanneer deze onderdelen bij het gehuurde horen, moeten ze duidelijk worden omschreven. Ook moet worden vastgelegd wie verantwoordelijk is voor onderhoud, keuring, reparatie en vervanging.
3. De start van de huur
Een horecaondernemer kan niet altijd direct na de sleuteloverdracht openen. Eerst moeten mogelijk vergunningen worden aangevraagd, installaties worden aangepast en verbouwingen worden uitgevoerd.
Daarom moeten de volgende momenten goed van elkaar worden onderscheiden:
• de datum waarop het pand wordt opgeleverd;
• de ingangsdatum van de huurovereenkomst;
• het moment waarop de betalingsverplichting begint;
• het einde van een eventuele huurvrije periode;
• de geplande openingsdatum.
Wanneer deze data niet duidelijk worden vastgelegd, kan een huurder al volledige huur betalen terwijl de zaak nog niet geopend kan worden.
4. Onderhoud en installaties
In de algemene bepalingen staat een uitgebreide verdeling van onderhoudsverplichtingen. Toch kan bij horeca aanvullende duidelijkheid nodig zijn.
Een professionele afzuiginstallatie of koelcel kan kostbaar zijn om te onderhouden en nog kostbaarder om te vervangen. Regulier onderhoud, reparatie en volledige vervanging zijn bovendien niet hetzelfde.
Een demarcatielijst kan duidelijk maken welke partij per onderdeel verantwoordelijk is.
5. Servicekosten en nutsvoorzieningen
Het ROZ-model Winkelruimte is in 2025 aangepast vanwege wijzigingen in de btw-behandeling van nutsvoorzieningen en servicekosten.
Daarom is het belangrijk om de actuele versie van het model te gebruiken en duidelijk vast te leggen:
• welke leveringen en diensten de verhuurder verzorgt;
• hoe de kosten worden verdeeld;
• welke voorschotten worden betaald;
• hoe en wanneer de afrekening plaatsvindt;
• welke btw-behandeling wordt toegepast.
Bij horecapanden kunnen het energie- en waterverbruik aanzienlijk zijn. Onduidelijke afspraken over meters, voorschotten en verdeelsleutels kunnen daardoor grote financiële gevolgen hebben.
6. Huurprijsaanpassing
Het ROZ-model bevat keuzemogelijkheden voor de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs. De datum, methode en eerste aanpassing moeten correct worden ingevuld.
Daarnaast kunnen huurder en verhuurder afspraken maken over bijvoorbeeld ingroeihuur, een tijdelijke korting of een huurvrije periode.
Zulke afspraken horen duidelijk in de overeenkomst terug te komen. Een mondelinge toezegging naast een standaardcontract biedt te weinig zekerheid.
7. Verbouwing en investeringen
Een horecaondernemer investeert vaak aanzienlijk in het pand. Denk aan de keuken, het interieur, leidingwerk, elektra, ventilatie en brandveiligheidsvoorzieningen.
De overeenkomst moet bepalen:
• welke verbouwingen zijn toegestaan;
• welke toestemming vooraf nodig is;
• wie vergunningen regelt;
• wie de werkzaamheden betaalt;
• wie eigenaar wordt van de aangebrachte voorzieningen;
• wat bij het einde van de huur moet worden verwijderd.
Ook een eventuele investeringsbijdrage van de verhuurder moet concreet worden vastgelegd.
8. Verkoop en overdracht van de onderneming
Wanneer een horecaondernemer de zaak later verkoopt, wil de koper meestal op dezelfde locatie verdergaan.
De huurovereenkomst speelt dan een belangrijke rol. Afspraken over indeplaatsstelling, onderverhuur, wijzigingen binnen de onderneming en zekerheidsstelling kunnen invloed hebben op de verkoopbaarheid van de zaak.
Het is daarom verstandig om al bij het opstellen van de overeenkomst rekening te houden met een mogelijke toekomstige overdracht.
Gebruik altijd de actuele versie
ROZ-modellen worden periodiek gewijzigd en aangevuld. Zo werd het model Winkelruimte in 2025 aangepast vanwege de btw-behandeling van nutsvoorzieningen en servicekosten. Daarna zijn ook correcties en actuele toevoegingen gepubliceerd.
Download het model daarom rechtstreeks via de officiële website van de ROZ en controleer of aanvullende correcties of documenten beschikbaar zijn.
Een oud model kopiëren uit een eerdere verhuurtransactie kan betekenen dat verouderde bepalingen of verwijzingen worden overgenomen.
Wanneer is aanvullend juridisch advies verstandig?
Een ROZ-model kan goed worden afgestemd op praktische en commerciële afspraken. Bij complexe afwijkingen van wettelijke huurbescherming, fiscale vraagstukken of een conflict tussen partijen kan aanvullend advies van een huurrechtjurist of fiscalist verstandig zijn.
Het doel is niet om een overeenkomst onnodig ingewikkeld te maken. De afspraken moeten juist duidelijk, uitvoerbaar en passend zijn voor beide partijen.
ROZ-huurovereenkomst voor horeca laten opstellen
Wil je een ROZ-huurovereenkomst voor een horecapand laten opstellen? Dan bespreek ik eerst het pand, het horecaconcept en de afspraken tussen huurder en verhuurder.
Daarbij kijk ik onder andere naar het gebruik, de huurtermijn, aanwezige installaties, onderhoudsverdeling, verbouwingen, vergunningen en bijzondere voorwaarden. Vervolgens verwerk ik de gemaakte keuzes in een conceptovereenkomst en neem ik de belangrijkste onderdelen met je door.
Zo wordt het ROZ-model gebruikt waarvoor het bedoeld is: als professionele basis voor een huurovereenkomst die aansluit op de werkelijke situatie.