Je ziet een leegstaand winkelpand op een goede locatie. De ruimte is zichtbaar, goed bereikbaar en misschien zelfs al geschikt voor publieksbezoek. Dan komt al snel de vraag op: kun je hier een restaurant, lunchroom of ander horecaconcept starten?
Het antwoord is niet automatisch ja. Een winkelpand mag niet zomaar voor iedere vorm van horeca worden gebruikt. Of jouw plannen zijn toegestaan, hangt af van het omgevingsplan, de horeca categorie, de benodigde vergunningen en de afspraken in de huurovereenkomst.
Een winkelpand is niet automatisch geschikt voor horeca
Een pand dat als winkelruimte wordt verhuurd, heeft vaak een andere functie dan een restaurant of café. Dat verschil lijkt in de praktijk soms klein, maar juridisch kan het groot zijn.
Bij een winkel draait het meestal om verkoop van producten. Bij horeca gaat het om eten, drinken, verblijf, bezoekersstromen, geur, geluid en soms ook alcohol. Daardoor kijkt de gemeente anders naar het gebruik van het pand.
Een koffiebar of lunchroom past soms nog binnen een lichte horecafunctie. Een restaurant met avondopening, keuken, alcoholverkoop en terras vraagt vaak om een ruimere horecacategorie.
Controleer eerst het omgevingsplan
Voordat je serieus onderhandelt over een winkelpand, is het belangrijk om het omgevingsplan te controleren. Daarin staat welk gebruik op de locatie is toegestaan.
Volgens het Informatiepunt Leefomgeving staan gebruiksregels voor horeca in het omgevingsplan. Gemeenten kunnen daarin regels opnemen over onder andere geluid, geur, terrassen en andere onderdelen van de fysieke leefomgeving.
Dat betekent dat je niet alleen moet kijken of er commerciële activiteiten zijn toegestaan. Je moet specifiek controleren of jouw horecaconcept past binnen de regels voor die locatie.
Lees ook Omgevingsplan horeca controleren: past jouw concept op deze locatie?.
Let op de horeca categorie
Veel gemeenten werken met horeca categorieën. Een lagere categorie gaat vaak over lichte horeca, zoals een lunchroom, koffiebar of ijssalon. Een hogere categorie kan gaan over restaurants, cafés, bars of avondhoreca.
Dit onderscheid is belangrijk bij een winkelpand. Een pand kan bijvoorbeeld geschikt zijn voor detailhandel en lichte horeca, maar niet voor een volledig restaurant. In dat geval past een broodjeszaak misschien wel, terwijl een bistro met avondopening niet is toegestaan.
De naam van je concept is daarbij niet doorslaggevend. De gemeente kijkt vooral naar wat er feitelijk gebeurt. Hoe lang ben je open? Wordt er alcohol geschonken? Is er een keuken? Komt er een terras? Ontstaat er extra verkeer of geluid?
Meer hierover lees je in Horeca categorieën: wat betekenen categorie 1, 2, 3, 4 en 5?.
Wat als horeca niet past binnen de huidige bestemming?
Als jouw restaurantconcept niet past binnen het omgevingsplan, betekent dat niet altijd dat het onmogelijk is. Soms kan worden onderzocht of een afwijking of wijziging mogelijk is.
Dat is wel een traject dat tijd kost en waarbij de gemeente beoordeelt of het concept past bij de omgeving. Daarbij spelen onderwerpen zoals geluid, geur, verkeer, parkeren, terrasgebruik en leefbaarheid een rol.
In sommige gevallen is het verstandiger om het concept aan te passen. Denk aan beperktere openingstijden, minder nadruk op alcohol of een lichtere horecavorm. In andere gevallen is een andere locatie simpelweg logischer.
Lees ook Horeca categorie wijzigen: kan dat zomaar?.
Gebruik het Omgevingsloket als eerste check
Het Omgevingsloket is een logisch startpunt om te controleren welke regels gelden op een locatie. Via dit loket kun je regels op de kaart bekijken, een vergunningcheck doen en aanvragen of meldingen indienen.
De Rijksoverheid legt uit dat het Omgevingsloket informatie samenbrengt over regels van gemeente, provincie, waterschap en Rijk. Je kunt er onder andere zien of een vergunning of melding nodig is en welke regels op een locatie gelden.
Meer informatie vind je via Het Omgevingsloket van de Rijksoverheid.
Vergeet de vergunningen niet
Als horeca op de locatie mogelijk is, ben je er nog niet. Voor het starten van een restaurant heb je meestal ook vergunningen nodig. Denk aan een exploitatievergunning, een drankvergunning wanneer je alcohol wilt schenken en mogelijk een terrasvergunning wanneer je buiten zitplaatsen wilt plaatsen.
Het omgevingsplan bepaalt dus of jouw concept ruimtelijk op de locatie past. De horecavergunningen bepalen vervolgens of jij als ondernemer de zaak ook daadwerkelijk mag exploiteren.
Die twee onderdelen moeten op elkaar aansluiten. Een vergunningaanvraag wordt lastig als het gebruik van het pand niet klopt met het omgevingsplan.
Lees ook Horeca starten: welke vergunningen heb je nodig?.
Let op geur, geluid en installaties
Een restaurant vraagt vaak meer van een pand dan een winkel. Denk aan afzuiging, ventilatie, vetafscheiding, keukenapparatuur en brandveiligheid. Ook geur en geluid kunnen invloed hebben op de beoordeling door de gemeente.
Bij een winkelpand zijn deze voorzieningen lang niet altijd aanwezig. Als ze nog moeten worden aangebracht, kan daarvoor een vergunning nodig zijn. Ook kan de verhuurder toestemming moeten geven voor aanpassingen aan het pand.
Vooral bij panden in woonstraten of gemengde gebieden is dit een belangrijk aandachtspunt. Een restaurant kan meer impact hebben op de omgeving dan de winkel die er eerder zat.
Leg het juiste gebruik vast in de huurovereenkomst
Ook de huurovereenkomst moet aansluiten op jouw plannen. Als je een winkelpand huurt om er een restaurant te starten, moet duidelijk zijn dat dit gebruik is toegestaan of in ieder geval afhankelijk is van de juiste toestemming.
Een verhuurder kan aangeven dat horeca mogelijk is, maar uiteindelijk bepalen de gemeentelijke regels wat mag. Daarom is het verstandig om in de huurovereenkomst zorgvuldig vast te leggen waarvoor je het pand wilt gebruiken en wat er gebeurt als vergunningen of toestemmingen niet worden verleend.
Dit voorkomt dat je vastzit aan een huurcontract terwijl je het pand niet kunt gebruiken zoals bedoeld.
Lees ook Huurcontract horecapand controleren: waar moet je op letten vóór je tekent?.
Wanneer is een winkelpand wél geschikt voor een restaurant?
Een winkelpand kan geschikt zijn voor een restaurant wanneer het gebruik past binnen het omgevingsplan, de juiste horeca categorie is toegestaan en de benodigde vergunningen haalbaar zijn.
Daarnaast moet het pand praktisch geschikt zijn. Denk aan voldoende ruimte voor keuken en opslag, goede ventilatie, brandveiligheid, afzuiging, sanitaire voorzieningen en eventueel terrasruimte.
Pas wanneer al deze onderdelen kloppen, is het pand echt geschikt voor jouw restaurantconcept. Een goede locatie alleen is dus niet genoeg.
Conclusie
Een restaurant starten in een winkelpand kan soms, maar het mag niet automatisch. Je moet eerst controleren of het omgevingsplan en de horeca categorie jouw concept toestaan. Daarna moet je kijken naar vergunningen, installaties, huurovereenkomst en praktische haalbaarheid.
Doe deze controle voordat je tekent, verbouwt of investeert. Zo voorkom je dat je vastzit aan een pand dat commercieel aantrekkelijk lijkt, maar juridisch niet past bij je plannen.
Hulp nodig bij een winkelpand of horecaconcept?
Twijfel je of je in een winkelpand een restaurant, lunchroom of ander horecaconcept mag starten? Of wil je weten of de huurovereenkomst, vergunningen en het omgevingsplan goed op elkaar aansluiten?
Iris helpt ondernemers bij vergunningen, overnames en zakelijke huurovereenkomsten. Meer informatie over het opstellen van een zakelijke huurovereenkomst vind je op Huurovereenkomst opstellen.