Een sfeervol pand aan het water, een drukke winkelstraat of een karakteristieke locatie in het Pieterskwartier kan direct ideeën oproepen voor een nieuw restaurant. Toch zegt de uitstraling van een pand nog weinig over de vraag of u er daadwerkelijk uw concept mag en kunt uitvoeren.
Voordat u een huurovereenkomst tekent, een horecazaak overneemt of geld investeert in een verbouwing, moet u onder andere kijken naar het omgevingsplan, de horecaregels, vergunningen, technische voorzieningen en bereikbaarheid voor leveranciers.
In dit artikel leest u wat u vooraf moet controleren wanneer u een restaurant wilt starten in Leiden.
1. Controleer of horeca op de locatie is toegestaan
Niet ieder bedrijfspand in Leiden mag als restaurant worden gebruikt. In het omgevingsplan staat welk gebruik op een adres is toegestaan en welke regels daarbij horen.
Een pand kan bijvoorbeeld geschikt zijn voor detailhandel, dienstverlening of lichte horeca, maar niet voor een volledig restaurant. Ook wanneer er eerder een horecazaak was gevestigd, is het verstandig om te controleren of uw eigen concept binnen de toegestane mogelijkheden valt.
Een lunchroom zonder alcohol en met beperkte openingstijden kan anders worden beoordeeld dan een restaurant met avondexploitatie, muziek en een terras.
Via Regels op de kaart van het Omgevingsloket kunt u bekijken welke regels op een locatie gelden. Met de Vergunningcheck kunt u daarnaast onderzoeken of u voor uw plannen mogelijk een vergunning moet aanvragen, een melding moet doen of aanvullende informatie moet aanleveren.
Lees ook Omgevingsplan horeca controleren: past uw concept op deze locatie? voor een uitgebreidere uitleg.
2. Onderzoek welke vorm van horeca mogelijk is
Dat horeca op een locatie is toegestaan, betekent nog niet automatisch dat ieder horecaconcept er past. Gemeenten kunnen onderscheid maken tussen verschillende vormen van horeca op basis van openingstijden, bezoekers, alcoholverstrekking, muziek en mogelijke overlast.
Een koffiebar, lunchroom, restaurant en café hebben ieder een ander effect op de omgeving. De aard van uw concept moet daarom aansluiten op de regels die voor de locatie gelden.
Kijk niet alleen naar wat de vorige ondernemer deed. Misschien was de bestaande toestemming beperkt tot een bepaald gebruik of bepaalde openingstijden. Wanneer je het concept verandert, kan een nieuwe beoordeling nodig zijn.
In Horeca categorieën: wat betekenen categorie 1, 2, 3, 4 en 5? leest u waarom de toegestane horecavorm belangrijk is bij de keuze voor een pand.
3. Bepaal welke vergunning of welk verlof je nodig hebt
Welke toestemming je nodig hebt, hangt onder andere af van de vraag of je alcohol gaat schenken.
Wil je in Leiden alcohol schenken in een restaurant, dan heb je een alcoholvergunning nodig. Voor de aanvraag vraagt de gemeente onder meer om een plattegrond en een huur of koopovereenkomst van het pand. Eigenaren en mede eigenaren moeten minimaal 21 jaar zijn, voldoen aan de eisen rond levensgedrag en beschikken over kennis van sociale hygiëne.
Start je een horecabedrijf zonder alcohol, dan heb je in Leiden een drank en horecaverlof nodig. Dit verlof is bedoeld voor het verkopen van alcoholvrije drank voor gebruik ter plaatse en bepaalde zwak alcoholhoudende drank voor gebruik buiten de zaak.
Bekijk de actuele voorwaarden rechtstreeks bij de gemeente Leiden voor een alcoholvergunning of bij de informatie over het drank en horecaverlof.
Meer algemene informatie vindt je in Horeca starten: welke vergunningen hebt u nodig?.
4. Controleer de eisen voor eigenaren en leidinggevenden
Wanneer je alcohol schenkt, gelden niet alleen eisen voor het pand. Ook de eigenaren en leidinggevenden worden beoordeeld.
In Leiden moeten leidinggevenden bij een horecazaak met een alcoholvergunning minimaal 21 jaar zijn. Zij moeten voldoen aan de eisen rond levensgedrag en kennis hebben van sociale hygiëne. Nieuwe leidinggevenden moeten bij de gemeente worden gemeld.
Dat betekent dat je al vóór de opening moet bepalen wie formeel als leidinggevende wordt geregistreerd. Het is niet verstandig om dit pas te regelen wanneer het team compleet is of de openingsdatum al vaststaat.
Controleer ook of de betrokken personen in het Register Sociale Hygiëne zijn opgenomen. Wanneer een leidinggevende niet aan de voorwaarden voldoet, kan dat gevolgen hebben voor de vergunningaanvraag en de dagelijkse personeelsplanning.
5. Onderzoek de mogelijkheden voor een terras
Een terras kan een belangrijk deel van de omzet vormen, zeker op locaties rond de Nieuwe Rijn, Botermarkt, Beestenmarkt of andere delen van de Leidse binnenstad. Toch hoort een terras niet automatisch bij een horecapand.
Voor een terras of terrasboot heb je in Leiden een vergunning nodig. Bij de aanvraag moet onder andere een situatieschets worden aangeleverd waarop de inrichting, afmetingen en afstand tot de gevel staan aangegeven.
Past het terras niet binnen het omgevingsplan, dan kan daarnaast een omgevingsvergunning nodig zijn om van de regels af te wijken. De gemeente geeft aan dat de behandeling van een terrasaanvraag maximaal acht weken kan duren.
Controleer daarom vóór het tekenen van de huurovereenkomst:
- Of er al een terrasvergunning aanwezig is.
- Welke afmetingen zijn toegestaan.
- Of de vergunning door een nieuwe eigenaar kan worden overgenomen.
- Of je de inrichting of locatie van het terras wilt veranderen.
- Of alcohol op het terras mag worden geschonken.
Bekijk de voorwaarden bij gemeente Leiden over een terras of terrasboot.
Lees ook Terrasvergunning aanvragen: zo werkt het voor horecaondernemers.
6. Laat het pand technisch beoordelen
Een ruimte kan juridisch geschikt zijn voor horeca, maar praktisch alsnog tekortschieten. Een restaurant heeft voorzieningen nodig die bij een winkel, kantoor of lichte lunchzaak misschien niet aanwezig zijn.
Denk aan voldoende elektriciteit, ventilatie, afzuiging, vetafscheiding, keukenruimte, toiletten, opslag en mogelijkheden voor afvalverwerking. Ook brandveilig gebruik, vluchtwegen en het maximale aantal aanwezige personen kunnen een rol spelen.
Bij historische en monumentale panden in Leiden kunnen aanpassingen bovendien ingewikkelder worden. Je kunt niet zonder meer iedere geveldoorvoer, afzuiginstallatie of technische voorziening aanbrengen.
Laat daarom onderzoeken welke installaties al aanwezig zijn, wie eigenaar is van deze installaties en welke aanpassingen nodig zijn om uw concept mogelijk te maken.
Wil je een restaurant beginnen in een pand dat eerder als winkel werd gebruikt? Lees dan ook Restaurant starten in een winkelpand: wat moet je regelen?.
7. Controleer de bevoorrading en bereikbaarheid
Een restaurant moet dagelijks worden bevoorraad. In de historische binnenstad kan dat lastiger zijn dan bij een locatie aan de rand van Leiden.
Sinds 1 januari 2025 geldt in de historische binnenstad binnen de singels en het Stationspleingebied een zero emissiezone voor goederenvervoer. De regels zijn van toepassing op zakelijke bestelauto’s en vrachtauto’s. Er bestaan overgangsregelingen, vrijstellingen en ontheffingen voor bepaalde voertuigen en situaties.
Dat kan invloed hebben op uw eigen vervoer en op de leveranciers waarmee u werkt. Controleer daarom:
- Hoe leveranciers het pand kunnen bereiken.
- Op welke momenten bevoorrading mogelijk is.
- Waar laden en lossen is toegestaan.
- Of je eigen bedrijfsvoertuig toegang heeft tot het gebied.
- Waar afval tijdelijk kan worden opgeslagen en opgehaald.
De actuele regels en kaart vindt je op de pagina van gemeente Leiden over de zero emissiezone.
8. Onderzoek de locatie op verschillende momenten
Een straat kan op zaterdagmiddag druk zijn en op maandagavond vrijwel leeg. Bezoek een mogelijke locatie daarom niet slechts één keer.
Kijk hoe het gebied functioneert tijdens de lunch, aan het einde van de middag en in de avond. Let ook op werkdagen, weekenden en marktdagen.
Onderzoek welk publiek er langskomt en waarom. Zijn het bewoners, studenten, toeristen, winkelend publiek, werknemers of reizigers? En sluit dat publiek aan op uw prijsniveau en concept?
In het artikel Horeca in Leiden: welke straten en pleinen zijn interessant voor ondernemers? vergelijken we vijf gebieden met ieder hun eigen bezoekers, kansen en aandachtspunten.
9. Beoordeel een bestaande horecazaak als onderneming
Neem je een bestaand restaurant over, dan koop je meer dan alleen een inventaris en een plek om gasten te ontvangen.
Je moet ook kijken naar de omzet, kosten, huurvoorwaarden, personeel, vergunningen, reputatie en eventuele goodwill. Een druk bezochte zaak kan afhankelijk zijn van de huidige eigenaar, een bekend concept of gunstige afspraken die na de overname veranderen.
Vraag daarom om duidelijke financiële informatie en controleer welke onderdelen daadwerkelijk bij de overname horen.
Let ook op de vergunningen. Het drank en horecaverlof van Leiden kan niet worden overgedragen aan een nieuwe eigenaar en vervalt onder andere bij verkoop van de onderneming of een wijziging van de ondernemingsvorm.
Lees ook Wat is een verkoopmemorandum? om te zien welke informatie je tijdens een overnametraject mag verwachten.
10. Controleer de huurovereenkomst voordat je tekent
De huurovereenkomst bepaalt niet alleen hoeveel huur je betaalt. Hierin staat ook wat je met het pand mag doen, wie verantwoordelijk is voor onderhoud en installaties en welke investeringen je na afloop mag meenemen.
Voor een restaurant zijn vooral de omschrijving van het gehuurde en de toegestane bestemming belangrijk. Als in het contract alleen winkelgebruik of lichte horeca staat, kan dat problemen opleveren wanneer je een restaurant wilt exploiteren.
Controleer daarnaast afspraken over:
- Afzuiging en technische installaties.
- Onderhoud en vervanging.
- Terras en buitenruimte.
- Gevelreclame.
- Onderverhuur of overdracht.
- Vergunningen en ontbindende voorwaarden.
- Verbouwingen en herstel bij het einde van de huur.
Teken de overeenkomst bij voorkeur pas wanneer duidelijk is dat uw concept op de locatie uitvoerbaar is. Lees ook Huurcontract horecapand controleren: waar moet u op letten vóór u tekent?.
Wat moet je als eerste controleren?
Begin niet bij de menukaart, inrichting of naam van het restaurant. Begin bij de locatie.
Controleer eerst of je concept binnen het omgevingsplan past. Onderzoek daarna welke vergunningen nodig zijn en of het pand technisch geschikt kan worden gemaakt. Pas wanneer deze basis klopt, kun je de huurvoorwaarden, investering en verwachte omzet goed beoordelen.
Dat voorkomt dat je een pand huurt dat prachtig oogt, maar waarin je restaurant niet volgens plan kan openen.
Conclusie
Een restaurant starten in Leiden vraagt om meer dan een goed concept en een aantrekkelijke locatie. Je moet controleren of horeca is toegestaan, welke vergunning of welk verlof nodig is, of een terras mogelijk is en of het pand technisch geschikt is.
Ook bereikbaarheid, bevoorrading, de zero emissiezone en de inhoud van de huurovereenkomst verdienen aandacht.
Door deze onderdelen te onderzoeken voordat je tekent of investeert, krijg je een realistischer beeld van de mogelijkheden, kosten en risico’s van de locatie.
Wil je een restaurant starten of overnemen in Leiden?
Heb je een horecalocatie op het oog of wil je een bestaande zaak overnemen? Neem contact met mij op. Ik kijk graag met je mee naar de locatie, huurovereenkomst en mogelijkheden voor jouw concept.