Een pand kan er perfect uitzien voor horeca, maar dat betekent niet automatisch dat jouw concept daar ook is toegestaan. De bestemming, de horeca categorie, het terrasgebruik, geluid en openingstijden kunnen allemaal invloed hebben op wat je wel en niet mag doen.
Daarom is het verstandig om het omgevingsplan te controleren voordat je een pand huurt, koopt of overneemt. Zo voorkom je dat je investeert in een locatie waar jouw plannen juridisch niet passen.
Wat is het omgevingsplan?
Het omgevingsplan bevat de regels van de gemeente voor de fysieke leefomgeving. Daarin staat onder andere welk gebruik op een locatie is toegestaan. Voor horeca kan dat betekenen dat er regels zijn over het type horeca, geluid, geur, terrassen, bouwmogelijkheden en gebruik van de ruimte.
Voor ondernemers is dit belangrijk, omdat het omgevingsplan bepaalt of jouw concept past op de locatie. Een pand kan commercieel aantrekkelijk zijn, maar alsnog beperkt worden door de regels die voor die plek gelden.
Volgens het Informatiepunt Leefomgeving staan gebruiksregels voor horeca in het omgevingsplan. Gemeenten kunnen daarin regels opnemen over onder andere geluid, geur, terrassen en andere onderdelen van de fysieke leefomgeving.
Waarom moet je het omgevingsplan controleren?
Veel ondernemers kijken eerst naar de locatie, de huurprijs en de staat van het pand. Dat is logisch, maar niet genoeg. De juridische gebruiksmogelijkheden zijn minstens zo belangrijk.
Stel dat je een restaurant wilt openen in een pand waar alleen lichte daghoreca is toegestaan. Of je wilt een café starten op een locatie waar alcoholverkoop en avondhoreca niet passen binnen de toegestane categorie. In zulke situaties kan de gemeente je plannen tegenhouden, ook als het pand eerder al een commerciële functie had.
Het omgevingsplan helpt je dus om vooraf te bepalen of jouw concept realistisch is op die locatie.
Let op de horeca categorie
In veel gemeenten wordt horeca ingedeeld in categorieën. Een lage categorie gaat vaak over lichte horeca, zoals een lunchroom, koffiebar of ijssalon. Een hogere categorie kan gaan over restaurants, cafés, bars of nachthoreca.
Die categorie is belangrijk, omdat jouw concept moet passen binnen de toegestane vorm van horeca. Een pand met horeca categorie 1 is meestal niet automatisch geschikt voor een café of restaurant met ruime openingstijden.
Meer hierover lees je in Horeca categorieën: wat betekenen categorie 1, 2, 3, 4 en 5?.
Controleer ook het feitelijke gebruik
Bij horeca kijkt de gemeente niet alleen naar de naam van je bedrijf. Het gaat vooral om wat je in de praktijk doet. Een zaak die zichzelf lunchroom noemt, maar tot laat open is, alcohol schenkt en veel afhaalverkeer heeft, kan anders worden beoordeeld dan een rustige dagzaak.
Let daarom op onderdelen zoals openingstijden, alcoholverkoop, bezorging, afhaal, muziek, terrasgebruik en bezoekersstromen. Juist deze praktische onderdelen bepalen vaak of jouw concept past binnen de regels.
Twijfel je of de bestaande horeca categorie voldoende is? Lees dan ook Horeca categorie wijzigen: kan dat zomaar?.
Gebruik het Omgevingsloket als startpunt
Het Omgevingsloket is een logische eerste stap wanneer je wilt controleren welke regels gelden voor een locatie. Via dit loket kun je regels op de kaart bekijken, een vergunningcheck doen en aanvragen of meldingen indienen.
De Rijksoverheid legt uit dat het Omgevingsloket informatie samenbrengt over regels van gemeente, provincie, waterschap en Rijk. Je kunt er onder andere zien of een vergunning of melding nodig is en welke regels op een locatie gelden.
Meer informatie vind je via Het Omgevingsloket van de Rijksoverheid.
Let op bij verbouwing of wijziging van het pand
Wil je het pand aanpassen, verbouwen of anders indelen? Dan moet je niet alleen kijken naar het gebruik, maar ook naar de bouwregels. Denk aan afzuiging, gevelaanpassingen, brandveiligheid, installaties of het plaatsen van een terrasconstructie.
IPLO geeft aan dat uit de bouwregels en gebruiksregels van het omgevingsplan blijkt of een horecabedrijf op een bepaalde locatie is toegelaten. Ook kunnen regels gelden voor locatie, bouwhoogte, oppervlakte en het soort horeca dat zich mag vestigen.
Meer hierover vind je bij IPLO over bouwregels voor horeca.
Controleer het omgevingsplan vóór je tekent
Dit is misschien wel het belangrijkste moment. Controleer het omgevingsplan voordat je een huurovereenkomst ondertekent. Als later blijkt dat jouw concept niet is toegestaan, kun je al vastzitten aan huurkosten, verbouwingskosten en afspraken met leveranciers.
Ook is het verstandig om het toegestane gebruik duidelijk te laten terugkomen in de huurovereenkomst. Een verhuurder kan aangeven dat horeca mogelijk is, maar uiteindelijk bepalen de regels van de gemeente wat juridisch is toegestaan.
Lees ook Huurcontract horecapand controleren: waar moet je op letten vóór je tekent?.
Wat als je concept niet past binnen het omgevingsplan?
Past jouw concept niet binnen de regels, dan betekent dat niet altijd dat het onmogelijk is. Soms kan het concept worden aangepast. Denk aan andere openingstijden, minder nadruk op alcohol, geen terras of een andere inrichting van de bedrijfsvoering.
In andere gevallen kan worden onderzocht of afwijken van het omgevingsplan mogelijk is. Dat is geen standaard recht, maar een beoordeling door de gemeente. Daarbij wordt gekeken naar de impact op de omgeving, zoals geluid, geur, verkeer, leefbaarheid en openbare orde.
Hoe eerder je dit onderzoekt, hoe kleiner de kans dat je vastloopt in een later stadium.
Wat betekent dit voor je horecavergunning?
Het omgevingsplan en de horecavergunning zijn niet hetzelfde, maar ze hangen wel met elkaar samen. Als jouw concept niet op de locatie past, kan dat invloed hebben op de beoordeling van je vergunningaanvraag.
Een exploitatievergunning, drankvergunning of terrasvergunning heeft weinig waarde als het onderliggende gebruik niet is toegestaan. Daarom is het verstandig om eerst de locatiegeschiktheid te controleren en daarna pas de vergunningen verder uit te werken.
Meer over de benodigde vergunningen lees je in Horeca starten: welke vergunningen heb je nodig?.
Conclusie
Het omgevingsplan bepaalt of jouw horecaconcept op een locatie past. Controleer daarom niet alleen het pand zelf, maar ook de regels die voor die plek gelden. Vooral horeca categorieën, gebruiksregels, terrassen, bouwregels en eventuele beperkingen kunnen grote invloed hebben op je plannen.
Door dit vooraf goed te controleren, voorkom je dat je investeert in een locatie waar jouw concept niet mag worden uitgevoerd. Zeker bij huur, overname of verbouwing is dit een stap die je niet wilt overslaan.
Hulp nodig bij het controleren van een horecalocatie?
Twijfel je of jouw horecaconcept past binnen het omgevingsplan? Of wil je weten of de vergunningen, huurafspraken en locatie goed op elkaar aansluiten?
Iris helpt horecaondernemers bij vergunningen, overnames en zakelijke huurovereenkomsten. Meer informatie over het opstellen van een zakelijke huurovereenkomst vind je op Huurovereenkomst opstellen.