Een restaurant, brasserie of café aan het water spreekt direct tot de verbeelding. Een terras met uitzicht, gasten die met de boot arriveren en een locatie die vanzelf een vakantiegevoel oproept. Voor veel horecaondernemers klinkt het als de ideale plek.
Toch brengt horeca aan het water ook extra aandachtspunten met zich mee. Niet alleen bij de dagelijkse exploitatie, maar ook bij vergunningen, bereikbaarheid en de huurovereenkomst.
Een mooi uitzicht kan gasten aantrekken. Maar voordat je een horecapand aan het water huurt, koopt of overneemt, wil je zeker weten dat de locatie ook praktisch en juridisch bij jouw plannen past.
1. Controleer wat op de locatie is toegestaan
Dat er al horeca in een pand gevestigd is, betekent niet automatisch dat ieder horecaconcept daar is toegestaan.
In het omgevingsplan staat welke activiteiten op een locatie mogelijk zijn. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen verschillende horecacategorieën. Een lunchroom met beperkte openingstijden kan bijvoorbeeld anders worden beoordeeld dan een restaurant, café of evenementenlocatie.
Controleer daarom onder andere:
- Welke horecacategorie op de locatie is toegestaan
- Welke openingstijden mogelijk zijn
- Of een terras binnen de regels past
- Of evenementen of versterkte muziek zijn toegestaan
- Of verbouwingen of uitbreidingen mogelijk zijn
- Welke regels gelden voor geluid, geur en afvalwater
Kijk daarbij niet alleen naar de manier waarop de vorige ondernemer het pand gebruikte. Vergunningen kunnen persoonsgebonden zijn en een nieuw concept kan anders worden beoordeeld.
Meer hierover lees je in Omgevingsplan horeca controleren: past jouw concept op deze locatie?.
2. Ga niet automatisch uit van een terras aan het water
Bij een horecapand aan het water lijkt een terras vaak vanzelfsprekend. Toch betekent de aanwezigheid van buitenruimte niet automatisch dat je deze volledig als terras mag gebruiken.
Controleer eerst wie eigenaar is van de grond. Hoort de strook aan het water bij het gehuurde pand, is deze eigendom van de gemeente of wordt de ruimte afzonderlijk gebruikt?
Vervolgens moet je nagaan:
- Hoe groot het terras mag zijn
- Hoeveel zitplaatsen zijn toegestaan
- Welke openingstijden voor het terras gelden
- Of parasols, windschermen en terrasverwarming zijn toegestaan
- Of voldoende ruimte moet blijven voor voetgangers en hulpdiensten
- Of alcohol op het terras geschonken mag worden
Soms is een terrasvergunning nodig. In andere gevallen staan de regels in de exploitatievergunning, het omgevingsplan of de plaatselijke verordening.
Een ruim terras kan een belangrijk deel van de omzet opleveren. Zorg daarom dat je vóór het tekenen van de huurovereenkomst weet hoeveel buitenruimte je daadwerkelijk mag gebruiken.
Lees ook: Terrasvergunning aanvragen: zo werkt het voor horecaondernemers.
3. Controleer of gasten met een boot mogen aanmeren
Een aanlegsteiger kan een horecalocatie extra aantrekkelijk maken. Zeker rond Leiden, Hoogmade en de Kagerplassen kan bereikbaarheid over het water een nieuwe groep gasten aantrekken.
Maar ook hier geldt dat de feitelijke situatie niet automatisch overeenkomt met wat juridisch is toegestaan.
Voor een bestaande of nieuwe steiger kunnen regels gelden van:
- De gemeente
- Het waterschap
- De provincie
- De eigenaar van de watergang of oever
- De vaarwegbeheerder
Controleer of de steiger legaal aanwezig is, wie verantwoordelijk is voor het onderhoud en of deze door horecagasten mag worden gebruikt. Ook het aantal boten, de afmetingen van de steiger en de veiligheid van de vaarroute kunnen een rol spelen.
Wil je een steiger aanleggen, uitbreiden of aanpassen? Gebruik dan de Vergunningcheck van het Omgevingsloket en neem zo nodig contact op met het verantwoordelijke waterschap.
Leg in de huurovereenkomst bovendien duidelijk vast of de steiger bij het gehuurde hoort. Alleen de aanwezigheid ervan is daarvoor niet voldoende.
4. Kijk verder dan bereikbaarheid over het water
Gasten die met de boot arriveren zijn aantrekkelijk, maar meestal blijft het grootste deel van de bezoekers afhankelijk van de auto, fiets of het openbaar vervoer.
Horecalocaties aan het water liggen regelmatig buiten het centrum, aan een smalle dijkweg of in een recreatiegebied. Dat geeft sfeer, maar kan ook praktische beperkingen opleveren.
Onderzoek daarom:
- Of er voldoende parkeergelegenheid is
- Of fietsers hun fiets veilig kunnen stallen
- Hoe gasten de locatie in het donker kunnen vinden
- Of taxi’s en hulpdiensten het pand goed kunnen bereiken
- Waar leveranciers kunnen laden en lossen
- Of vuilniswagens en onderhoudsbedrijven bij het pand kunnen komen
- Of de locatie ook buiten het vaarseizoen bereikbaar blijft
Let ook op de routing binnen het pand. Wanneer het terras aan de achterzijde bij het water ligt, moeten medewerkers mogelijk steeds door het hele restaurant lopen. Dat kan op rustige momenten prima werken, maar bij een vol terras voor vertraging en extra personeelskosten zorgen.
5. Houd rekening met seizoen en weersomstandigheden
Water trekt gasten aan, vooral wanneer de zon schijnt. Dat kan voor sterke zomerdagen zorgen, maar maakt de exploitatie mogelijk ook afhankelijker van het weer.
Een terras met honderd zitplaatsen klinkt aantrekkelijk. Als binnen slechts ruimte is voor veertig gasten, kan de omzet bij regen plotseling sterk terugvallen.
Maak daarom verschillende omzetberekeningen voor:
- Het hoogseizoen
- De wintermaanden
- Mooie terrasdagen
- Langdurige periodes met regen
- Dagen waarop varen niet aantrekkelijk is
- Besloten bijeenkomsten en evenementen
Onderzoek ook of het pand voldoende mogelijkheden biedt om buiten het zomerseizoen aantrekkelijk te blijven. Denk aan een goede binnenruimte, zakelijke bijeenkomsten, arrangementen, private dining of een sterke lokale functie.
De ligging aan het water moet het concept versterken. De onderneming mag er niet volledig van afhankelijk worden.
6. Leg onderhoud van de waterkant duidelijk vast
Bij een regulier horecapand is al niet altijd duidelijk wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud. Bij een locatie aan het water komen daar mogelijk extra onderdelen bij.
Denk aan:
- De steiger en aanlegplaatsen
- Beschoeiing en kademuren
- Trappen en hekwerken
- Verlichting langs het water
- De terrasvloer
- Schade door hoog water of weersomstandigheden
- Veiligheidsvoorzieningen
- Onderhoud van oevers en watergangen
Laat in de huurovereenkomst niet alleen opnemen dat je gebruik mag maken van deze voorzieningen. Leg ook vast wie ze onderhoudt, wie noodzakelijke reparaties betaalt en wat er gebeurt wanneer een onderdeel tijdelijk niet gebruikt kan worden.
Stel dat het terras of de steiger een belangrijk deel van je omzet oplevert. Dan wil je niet pas na het ontstaan van schade ontdekken dat beide partijen ervan uitgaan dat de ander verantwoordelijk is.
Laat daarom een huurovereenkomst voor het horecapand opstellen die aansluit op de locatie en de feitelijke bedrijfsvoering.
7. Controleer geluid, evenementen en omwonenden
Een vrije ligging aan het water kan het gevoel geven dat geluid minder snel een probleem vormt. Toch kunnen woningen, woonboten en andere recreatieve functies dichterbij liggen dan je in eerste instantie denkt.
Wil je muziek op het terras, bruiloften organiseren of regelmatig besloten feesten geven? Controleer dan vooraf wat is toegestaan.
Kijk onder andere naar:
- Toegestane openingstijden
- Regels voor muziek binnen en buiten
- Beperkingen voor evenementen
- De afstand tot woningen en woonboten
- Afspraken over het sluiten van deuren en ramen
- Mogelijke aanvullende geluidsvoorzieningen
Een restaurant en een evenementenlocatie kunnen vanuit het perspectief van de ondernemer dicht bij elkaar liggen. Binnen het omgevingsplan en de vergunningen kan er echter een belangrijk verschil bestaan.
Zorg daarom dat het gebruik in de vergunningen, huurovereenkomst en commerciële presentatie op elkaar aansluit.
8. Maak afspraken over vergunningen vóór je tekent
Veel ondernemers willen het pand veiligstellen en tekenen daarom eerst de huurovereenkomst. Pas daarna beginnen zij met het aanvragen van vergunningen.
Dat kan een groot risico zijn. Wanneer de vergunningen worden geweigerd of het gewenste gebruik niet mogelijk blijkt, kan de huurverplichting ondertussen gewoon doorlopen.
Bespreek daarom of in de huurovereenkomst ontbindende of opschortende voorwaarden moeten worden opgenomen. Bijvoorbeeld voor:
- Het verkrijgen van een exploitatievergunning
- Het verkrijgen van een Alcoholwetvergunning
- Toestemming voor het terras
- Toestemming voor een steiger of aanlegplaatsen
- Goedkeuring van een verbouwing
- Het rondkrijgen van de financiering
- Het verkrijgen van toestemming voor het gewenste horecaconcept
Welke voorwaarden nodig zijn, hangt af van de locatie en de afspraken tussen huurder en verhuurder. Een standaardmodel houdt niet automatisch rekening met alle voorzieningen rond een horecapand aan het water.
Is een horecalocatie aan het water een goede investering?
Een locatie aan het water kan een sterke basis vormen voor horeca. Het uitzicht, de buitenruimte en bereikbaarheid per boot maken het mogelijk om je duidelijk te onderscheiden.
Maar die voordelen hebben alleen waarde wanneer je ze daadwerkelijk mag en kunt gebruiken.
Een terras dat niet vergund kan worden, een steiger die niet bij het gehuurde hoort of een binnenruimte die te klein is voor slechte weersdagen kan de exploitatie flink beperken. Kijk daarom niet alleen naar de sfeer en het aantal zitplaatsen. Onderzoek ook de juridische, praktische en financiële mogelijkheden.
In Restaurants aan het water in en rondom Leiden: 5 bijzondere locaties zie je voorbeelden van horecazaken waar de ligging onderdeel is geworden van het concept.