Je hebt een pand gevonden dat bijna perfect lijkt voor je horecaconcept. De locatie klopt, de uitstraling past en de huurprijs lijkt haalbaar. Alleen staat er in het omgevingsplan dat op die plek bijvoorbeeld alleen horeca categorie 1 is toegestaan, terwijl jij een restaurant, café of avondhoreca wilt starten.
Dan ontstaat de vraag: kun je een horeca categorie wijzigen? Het korte antwoord is dat dit niet zomaar kan. Een horeca categorie is namelijk onderdeel van de regels die bepalen welk gebruik op een locatie is toegestaan. In dit artikel leggen we uit hoe dat werkt, welke mogelijkheden er zijn en waarom je dit altijd moet controleren voordat je een pand huurt of overneemt.
Wat betekent een horeca categorie eigenlijk?
Een horeca categorie bepaalt welk type horeca op een bepaalde locatie is toegestaan. De gemeente legt dit vast in het omgevingsplan of in regels die nog afkomstig zijn uit het oude bestemmingsplan.
Een lichte vorm van horeca, zoals een lunchroom of koffiebar, valt vaak in een lagere categorie. Een café, bar, nachtzaak of horecaconcept met ruimere openingstijden valt meestal in een zwaardere categorie. De precieze indeling verschilt per gemeente.
Belangrijk is dat een horeca categorie niet hetzelfde is als een horecavergunning. De categorie zegt iets over het pand en de locatie. De horecavergunning zegt iets over jou als ondernemer en de exploitatie.
Meer over deze basis lees je in Horeca categorieën: wat betekenen categorie 1, 2, 3, 4 en 5?.
Kun je een horeca categorie zelf wijzigen?
Nee, een ondernemer kan een horeca categorie niet zelf wijzigen. De categorie is onderdeel van de ruimtelijke regels van de gemeente. Als jouw concept niet past binnen de toegestane categorie, moet worden onderzocht of de gemeente bereid is om ander gebruik toe te staan.
Dat kan soms via een afwijking van het omgevingsplan of via een wijziging van het omgevingsplan zelf. Welke route mogelijk is, hangt af van de locatie, het concept en het beleid van de gemeente.
Volgens het Informatiepunt Leefomgeving staan gebruiksregels voor horeca in het omgevingsplan. Gemeenten kunnen daarin regels opnemen over onder andere geluid, geur, terrassen en andere onderdelen van de fysieke leefomgeving.
Wanneer past je concept niet binnen de categorie?
Een concept past niet binnen de toegestane categorie wanneer de feitelijke activiteiten zwaarder zijn dan wat de gemeente op die locatie toestaat. Dat verschil zit vaak niet alleen in het soort zaak, maar ook in de openingstijden, bezoekersdruk, alcoholverkoop, geluid en het gebruik van een terras.
Een lunchroom die vooral overdag open is, wordt anders beoordeeld dan een café met avondopening. Een restaurant zonder muziek heeft een andere impact dan een bar met late sluitingstijden. En een afhaalconcept met veel bezorgverkeer kan weer andere vragen oproepen dan een rustige winkelondersteunende horecafunctie.
Daarom moet je niet alleen naar de naam van je concept kijken. De gemeente kijkt vooral naar wat er in de praktijk gebeurt.
Welke mogelijkheden zijn er als de categorie niet past?
Als jouw plan niet past binnen de toegestane horeca categorie, zijn er meestal drie routes denkbaar. Soms kan het concept worden aangepast zodat het wél binnen de bestaande categorie valt. Denk aan andere openingstijden, minder nadruk op alcohol of een beperking van afhaal en bezorging.
Een tweede mogelijkheid is dat de gemeente beoordeelt of afwijken van het omgevingsplan mogelijk is. Onder de Omgevingswet kan dat bijvoorbeeld via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. IPLO legt uit dat een activiteit die in strijd is met het omgevingsplan in sommige gevallen kan worden toegestaan via een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of via een wijziging van het omgevingsplan.
Meer informatie hierover vind je bij IPLO via Buitenplanse omgevingsplanactiviteit en keuze tussen BOPA en wijziging van het omgevingsplan.
Waarom de gemeente niet altijd akkoord gaat
Een gemeente kijkt bij een wijziging of afwijking niet alleen naar jouw onderneming. Er wordt ook gekeken naar de omgeving. Past het concept bij de straat, de buurt en andere functies in de omgeving? Ontstaat er meer geluid, geur, verkeer of parkeerdruk? En past het plan binnen het beleid dat de gemeente voor dat gebied heeft?
Dat betekent dat een wijziging van horeca categorie niet alleen een administratieve stap is. Het is een inhoudelijke beoordeling van de impact van jouw plan.
Vooral bij zwaardere horeca, zoals cafés, bars of nachthoreca, zal de gemeente kritischer kijken. Dit komt doordat deze vormen van horeca vaak meer invloed hebben op openbare orde, leefbaarheid en omwonenden.
Let op voordat je een huurovereenkomst tekent
Dit onderwerp wordt extra belangrijk wanneer je op het punt staat een pand te huren. Als je de huurovereenkomst al hebt getekend en later blijkt dat jouw concept niet is toegestaan, zit je mogelijk vast aan huurkosten terwijl je nog niet kunt openen zoals gepland.
Controleer daarom altijd vóór ondertekening of het beoogde gebruik past binnen het omgevingsplan. Laat ook in de huurovereenkomst duidelijk opnemen waarvoor je het pand wilt gebruiken. Een verhuurder kan zeggen dat horeca mogelijk is, maar uiteindelijk zijn de regels van de gemeente bepalend.
Lees ook Huurcontract horecapand controleren: waar moet je op letten vóór je tekent? als je een horecapand wilt huren of overnemen.
Wat betekent dit voor je vergunningen?
Een wijziging van horeca categorie staat los van je exploitatievergunning of drankvergunning, maar heeft er wel invloed op. Als jouw concept niet op de locatie is toegestaan, kan dat gevolgen hebben voor de vergunningen die je nodig hebt of de kans dat je aanvraag wordt goedgekeurd.
Wil je bijvoorbeeld een restaurant starten op een locatie waar alleen lichte daghoreca is toegestaan, dan kan de gemeente eerst willen beoordelen of het gebruik ruimtelijk past. Pas daarna komt de vraag aan bod of jij als ondernemer aan de vergunningvoorwaarden voldoet.
Meer over de vergunningen die bij horeca komen kijken lees je in Horeca starten: welke vergunningen heb je nodig?.
Gebruik het Omgevingsloket als startpunt
Wil je weten welke regels op een locatie gelden, dan is het Omgevingsloket een logische eerste stap. Via het Omgevingsloket kun je regels op de kaart bekijken, een vergunningcheck doen en een aanvraag of melding indienen.
De Rijksoverheid legt uit dat het Omgevingsloket bedoeld is om informatie over regels van gemeente, provincie, waterschap en Rijk op één plek te bekijken. Meer informatie vind je via Het Omgevingsloket van de Rijksoverheid.
Conclusie
Een horeca categorie wijzigen kan niet zomaar. De categorie is onderdeel van de ruimtelijke regels die bepalen welk type horeca op een locatie is toegestaan. Als jouw concept zwaarder is dan de toegestane categorie, moet worden onderzocht of afwijken van het omgevingsplan of een wijziging van het omgevingsplan mogelijk is.
Voor ondernemers is dit een belangrijk punt om vroeg te controleren. Zeker voordat je een pand huurt, een zaak overneemt of investeert in verbouwing en vergunningen. Een geschikt pand op papier is pas echt geschikt als jouw concept ook juridisch op die locatie past.
Hulp nodig bij horeca categorieën, vergunningen of huurovereenkomsten?
Twijfel je of jouw horecaconcept past binnen de toegestane categorie van een pand? Of wil je weten of de huurovereenkomst, vergunningen en het omgevingsplan goed op elkaar aansluiten?
Iris helpt horecaondernemers bij vergunningen, overnames en zakelijke huurovereenkomsten. Meer informatie over het opstellen van een zakelijke huurovereenkomst vind je op Huurovereenkomst opstellen.